Агенция „Фокус“
Иван Велков, председател на Управителния съвет на Националното сдружение „Недвижими имоти” пред Агенция „Фокус”.Фокус: Кои бяха тенденциите, които се откроиха през 2011 година на пазара на недвижими имоти?
Иван Велков: Има видими откроили се тенденции, много положителни и еволюционни, ако говорим за поведението на участниците на пазара. Те са част от това, което смятаме, че заслужава да бъде отбелязано – все по-ясната, категорична позиция на тези, които търсят имот, да го закупят или наемат, за много повече гаранции, качество, дългосрочни ползи. Цената, на която успяват да направят сделка, не винаги е задължително много ниска или много атрактивна. По-скоро тя е един от няколкото фактора, които потвърждават сравнително прагматичния, правилния избор при сравними оферти. Само допреди няколко години този прагматичен обективен избор просто не съществуваше. Хората, фирмите, институциите следваха по-скоро увлечението на пазара и догонваха събитията и фактите, които се случваха там. Сега е много по-различно и даже бих казал – контрастно. Сега тези, които знаят какво търсят, какво им трябва, могат буквално да диктуват и да изискват да получават качествена стока и услуга, нещо, което в „белия” свят винаги е било даденост и факт.
Иначе по ценови принцип, може да се каже, че себестойността на имотите вече е много по-близо до тяхната покупко-продажна цена в почти всички сегменти. Индикаторът колко струва даден имот вече е много по-близък до това какво в крайна сметка ще се запише като договор между страните, било за наем, било за придобиване, което преди не беше даденост.
Много често нефинансови и нетехнически параметри, по-скоро неща, които трудно могат да бъдат остойностени лесно и бързо като престижност, потенциал на бъдещи съседи и прочие фактори, които са по-скоро нюанси, макар и важни, бяха заели по-голяма част от решението, отколкото си заслужава.
В момента фундаменталните неща от сорта на това колко е ергономичен един имот, колко е енергийно ефективен, колко дългосрочно създава ползи, а не затруднения, са много по-важни и изместени на преден план. И преди е имало групи от хора, които са се вълнували от тези неща, сега можем да кажем, че няма такива, които да не се вълнуват от тях.. Функцията на сградите не е да са предмет на спекулации, а да дават гаранции и сигурност на ползвателите.
Вече има много сериозен и полезен, бих казал, здрав предприемачески прогрес в тази насока компании да придобиват сгради най-често в доста окаяно състояние и да влагат немалко енергия в реставрирането и реновирането им. Особено за последните две години част от тях са по оперативни програми със съдействието на местната власт, част от тях са изцяло на пазарен принцип, правят много добри подобрения в общата естетика на градовете ни. Друга тенденция, която е по-скоро по-мащабна вследствие на това, е, че много недовършени сгради, особено в курортите и особено с прилежащите около тях недовършени и неизхвърлени строителни отпадъци и боклуци, като че ли тази година успяха да придобият по-приличен вид. Някои от тях довършваха започнати строителства, сложиха фасади, прозорци, някои изчистиха малко, защото в момента тези, които нямат забележки по външния, вътрешния или цялостния вид единствено могат да разчитат на благосклонно отношение от купувач или наемател. Това са положителните неща.
Фокус: А кои са негативните?
Иван Велков: Минусите са комбинация от субективни и обективни фактори. Субективни, защото много често тук се неглижираха основни, фундаментални правила – че доверието, сериозността, репутацията, нещо, което се гради, трябва да остане, принципите на старите майстори-зидари в България като Колю Фичето.
Като че ли здравият строителен патриархален дух отстъпи на фона на малко псевдолъскав, бърз, евтин, опаковъчен тип сградно строителство. Сега нещата ще се върнат в граници, ще има от всичко, но ще има и възможност за тези крайни клиенти, които знаят какво искат, да изолират сгради между различни категории и с различни качества. Няма да има нито средни цени, нито средни недостатъци.
Фокус: До каква степен повлияха на пазара на недвижими имоти тъй наречените обективни фактори?
Иван Велков: Вече може да се твърди, че депресията на пазарите ще е дълга и ще отнеме много време и усилия почти всички да стъпят на здрава и солидна основа. Периодичността на кризите винаги е била даденост за сериозните икономисти, но за първи път може би в съвременната история на човечеството процеси, случки и събития в една конкретна страна, в една конкретна област, индустрия, регион, почти светкавично се разпространява из цели континенти. Никога светът не е изглеждал толкова малък, колкото в момента и никога не е било все по-важно да се заредим с много повече толерантност и търпение и с правилния подход към детайлите.
Фокус: До каква степен тези обективни фактори повлияха за това да продадем едно жилище, без да имаме желание за това, принудени от обстоятелствата?
Иван Велков: За съжаление в България много хора са разглеждали само оптимистичните сценарии, не са имали план Б, никога не са планирали ситуацията, че ще бъдат принудени да се състезават с много свои конкуренти и то на едни все по-сериозни, все по-изискващи време и професионализъм пазари.
Лекотата и наивитетът, с които много хора са навлезли в индустрията с недвижими имоти, било то като предприемачи, увлече със себе си не по-малко хора, даже в пъти повече, които със същата лекота им се довериха и придобиха или влязоха във финансови ангажименти за придобиването на имоти, които нито толкова са им трябвали, нито толкова внимателно са били проверени и остойностени.
В сградния фонд в България трябва да се инвестира, защото той в момента струва все повече да се поддържа. Цената на горивата, на комуналните услуги не са намалели. Не цената на строителството на железобетона, тухлите или на парцелите определя колко струва един имот. Все повече работещи хора откриват тези важни фактори – че покупката е нещо, което може да се случи еднократно, но ползването на имота, плащането на неговите данъци, такси и комунални услуги е нещо, което остава дълги години. Дори не говорим за кредита, който също е само част от цялата финансова картина. Луксът да си собственик и с лека ръка да изчисляваш само колко е вноската ти за кредит, без да изчисляваш колко след това ще ти струва ежемесечно, битуваше само в Източна Европа. Може би поради факта, че хората бяха свикнали редицата постоянни разходи да са нищожни като обем от месечните им доходи, но неумолимата истина и световната инфлация е факт. Всичко става все по-скъпо. Ще е много наивно някой да смята, че заради кризата цените само ще падат.
Фокус: Какво очаквате за 2012 година?
Иван Велков: Очаквам трудно, но упорито тези, които успяват, да успяват благодарение на постоянството и на търпението си. Очаквам да се смъкнат неразумните амбиции както на тези, които продават, така и на тези, които купуват и да се търси консенсусът. Очаквам да станем много по-толерантни и тези, които имат нужда, и тези, които имат ресурси, за да може пазарът ни поне да върне духа на разбирателство и на доверие.
Иван Велков: Има видими откроили се тенденции, много положителни и еволюционни, ако говорим за поведението на участниците на пазара. Те са част от това, което смятаме, че заслужава да бъде отбелязано – все по-ясната, категорична позиция на тези, които търсят имот, да го закупят или наемат, за много повече гаранции, качество, дългосрочни ползи. Цената, на която успяват да направят сделка, не винаги е задължително много ниска или много атрактивна. По-скоро тя е един от няколкото фактора, които потвърждават сравнително прагматичния, правилния избор при сравними оферти. Само допреди няколко години този прагматичен обективен избор просто не съществуваше. Хората, фирмите, институциите следваха по-скоро увлечението на пазара и догонваха събитията и фактите, които се случваха там. Сега е много по-различно и даже бих казал – контрастно. Сега тези, които знаят какво търсят, какво им трябва, могат буквално да диктуват и да изискват да получават качествена стока и услуга, нещо, което в „белия” свят винаги е било даденост и факт.
Иначе по ценови принцип, може да се каже, че себестойността на имотите вече е много по-близо до тяхната покупко-продажна цена в почти всички сегменти. Индикаторът колко струва даден имот вече е много по-близък до това какво в крайна сметка ще се запише като договор между страните, било за наем, било за придобиване, което преди не беше даденост.
Много често нефинансови и нетехнически параметри, по-скоро неща, които трудно могат да бъдат остойностени лесно и бързо като престижност, потенциал на бъдещи съседи и прочие фактори, които са по-скоро нюанси, макар и важни, бяха заели по-голяма част от решението, отколкото си заслужава.
В момента фундаменталните неща от сорта на това колко е ергономичен един имот, колко е енергийно ефективен, колко дългосрочно създава ползи, а не затруднения, са много по-важни и изместени на преден план. И преди е имало групи от хора, които са се вълнували от тези неща, сега можем да кажем, че няма такива, които да не се вълнуват от тях.. Функцията на сградите не е да са предмет на спекулации, а да дават гаранции и сигурност на ползвателите.
Вече има много сериозен и полезен, бих казал, здрав предприемачески прогрес в тази насока компании да придобиват сгради най-често в доста окаяно състояние и да влагат немалко енергия в реставрирането и реновирането им. Особено за последните две години част от тях са по оперативни програми със съдействието на местната власт, част от тях са изцяло на пазарен принцип, правят много добри подобрения в общата естетика на градовете ни. Друга тенденция, която е по-скоро по-мащабна вследствие на това, е, че много недовършени сгради, особено в курортите и особено с прилежащите около тях недовършени и неизхвърлени строителни отпадъци и боклуци, като че ли тази година успяха да придобият по-приличен вид. Някои от тях довършваха започнати строителства, сложиха фасади, прозорци, някои изчистиха малко, защото в момента тези, които нямат забележки по външния, вътрешния или цялостния вид единствено могат да разчитат на благосклонно отношение от купувач или наемател. Това са положителните неща.
Фокус: А кои са негативните?
Иван Велков: Минусите са комбинация от субективни и обективни фактори. Субективни, защото много често тук се неглижираха основни, фундаментални правила – че доверието, сериозността, репутацията, нещо, което се гради, трябва да остане, принципите на старите майстори-зидари в България като Колю Фичето.
Като че ли здравият строителен патриархален дух отстъпи на фона на малко псевдолъскав, бърз, евтин, опаковъчен тип сградно строителство. Сега нещата ще се върнат в граници, ще има от всичко, но ще има и възможност за тези крайни клиенти, които знаят какво искат, да изолират сгради между различни категории и с различни качества. Няма да има нито средни цени, нито средни недостатъци.
Фокус: До каква степен повлияха на пазара на недвижими имоти тъй наречените обективни фактори?
Иван Велков: Вече може да се твърди, че депресията на пазарите ще е дълга и ще отнеме много време и усилия почти всички да стъпят на здрава и солидна основа. Периодичността на кризите винаги е била даденост за сериозните икономисти, но за първи път може би в съвременната история на човечеството процеси, случки и събития в една конкретна страна, в една конкретна област, индустрия, регион, почти светкавично се разпространява из цели континенти. Никога светът не е изглеждал толкова малък, колкото в момента и никога не е било все по-важно да се заредим с много повече толерантност и търпение и с правилния подход към детайлите.
Фокус: До каква степен тези обективни фактори повлияха за това да продадем едно жилище, без да имаме желание за това, принудени от обстоятелствата?
Иван Велков: За съжаление в България много хора са разглеждали само оптимистичните сценарии, не са имали план Б, никога не са планирали ситуацията, че ще бъдат принудени да се състезават с много свои конкуренти и то на едни все по-сериозни, все по-изискващи време и професионализъм пазари.
Лекотата и наивитетът, с които много хора са навлезли в индустрията с недвижими имоти, било то като предприемачи, увлече със себе си не по-малко хора, даже в пъти повече, които със същата лекота им се довериха и придобиха или влязоха във финансови ангажименти за придобиването на имоти, които нито толкова са им трябвали, нито толкова внимателно са били проверени и остойностени.
В сградния фонд в България трябва да се инвестира, защото той в момента струва все повече да се поддържа. Цената на горивата, на комуналните услуги не са намалели. Не цената на строителството на железобетона, тухлите или на парцелите определя колко струва един имот. Все повече работещи хора откриват тези важни фактори – че покупката е нещо, което може да се случи еднократно, но ползването на имота, плащането на неговите данъци, такси и комунални услуги е нещо, което остава дълги години. Дори не говорим за кредита, който също е само част от цялата финансова картина. Луксът да си собственик и с лека ръка да изчисляваш само колко е вноската ти за кредит, без да изчисляваш колко след това ще ти струва ежемесечно, битуваше само в Източна Европа. Може би поради факта, че хората бяха свикнали редицата постоянни разходи да са нищожни като обем от месечните им доходи, но неумолимата истина и световната инфлация е факт. Всичко става все по-скъпо. Ще е много наивно някой да смята, че заради кризата цените само ще падат.
Фокус: Какво очаквате за 2012 година?
Иван Велков: Очаквам трудно, но упорито тези, които успяват, да успяват благодарение на постоянството и на търпението си. Очаквам да се смъкнат неразумните амбиции както на тези, които продават, така и на тези, които купуват и да се търси консенсусът. Очаквам да станем много по-толерантни и тези, които имат нужда, и тези, които имат ресурси, за да може пазарът ни поне да върне духа на разбирателство и на доверие.
Веселина ЙОРДАНОВА
Loading ...
