Анализ на имотния пазар в България за третото тримесечие на 2012 г.

За пръв път от 4 години през последните месеци данните от имотния пазар са преобладаващо положителни. Те могат да бъдат обобщени по следния начин:

• Стабилизация на цените и първи плахи опити за нараствания, които индикират намиране на равновесна точка и започващо възстановяване на пазара от кризата.
• Увеличение на продажбите на морски ваканционни апартаменти с 30% – тази тенденция се очерта през юли и беше допълнително подсилена и затвърдена през следващите месеци.
• Нараснало чуждестранно търсене, което се случва за първи път в толкова осезаеми размери от началото на кризата.
• Продажби основно на евтини (бюджетни) апартаменти в София – средната цена на продадените апартаменти през 3-тото тримесечие е 48 400 евро.
• Нарастване на обема на продажбите на селски къщи с около 40% през 3-тото тримесечие на годишна база, което ги превръща в хит на пазара през последните месеци.
• Увеличен интерес към зимните курорти и очакване за силен зимен сезон за продажбите най-вече в Банско, но също така и в Пампорово и Боровец, където цените вече са конкурентни.

София

В София продължава да доминира интересът към евтини (бюджетни) жилища, в ценовия диапазон до 50 000 евро, като тази тенденция продължава от средата на миналата година и очакванията ни са да се запази и през следващата. Бюджетни жилища са качествени апартаменти в добро състояние, които предлагат възможност за съвременен начин на живот, като същевременно са на изгодни цени.

През изминалите месеци нашите данни сочат задържане на обема на сделки в София на нивата от същия период на 2011 г. на фона на покачване на интереса към ваканционните и селските имоти. София като че ли изостава по отношение на пазарен оптимизъм, тъй като този пазар е движен основно от български купувачи и настъпилото оживление по морето и при селските имоти все още трудно може да се усети в столицата. Българските купувачи са притеснени от кризата и несигурността в доходите си. Това притеснение се вижда и от данните на БНБ за новоотпуснатите жилищни кредити – обемът им през 2012 г. продължава да се свива, дори при наличие на най-изгодните лихвени проценти от години насам.

Средната цена на продадените апартаменти през третото тримесечие по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 710 евро на кв.м., което е съвсем леко понижение спрямо предходното тримесечие (715 евро/кв.м.). За изминалите 9 месеца от 2012 г. средната цена на продадените в София апартаменти е 720 евро/кв.м., а средната офертна цена е 895 евро/кв.м. И двете цени са най-ниски от 2006 г. насам, а разминаването между офертни цени и цени на реални сделки продължава да бъде налице. През тази година то се дължи не толкова на завишени офертни цени и нереалистични очаквания на продавачите или отчетлив спад в цените на имотите, колкото на закупуване на по-евтини и изгодни имоти.

Морските курорти

Можем да наречем 2012 г. ‘годината на морските имоти’. Този сегмент от пазара се възроди, воден от интереса на руските купувачи за покупка на собствен ваканционен апартамент на топло и слънчево място като България. Обемът на продадените апартаменти през третото тримесечие нарасна с около 30% на годишна база, като интересът беше концентриран основно по Южното Черноморие, но не само в Слънчев бряг, а и в Поморие, Ахтопол, Созопол, Лозенец и др. курортни селища.

Сделките в Слънчев бряг се сключваха на средна цена 490 евро на кв.м. (при 475 евро на кв.м. през второто тримесечие на 2012 г.) – това са основно апартаменти в западната част на комплекса. Продажбите на апартаменти с по-престижни локации близо до плажа се случват на цени между 750 и 850 евро/кв.м., а най-ниските цени започват от 250 евро на кв.м. за обзаведени апартаменти в и близо до Слънчев бряг.

Зимните курорти

Зимните курорти все още не могат да усетят в пълна степен оживлението, което кипи по морето, тъй като за руските купувачи морските имоти са много по-предпочитани от ски имотите. Все пак, забелязва се тенденция на засилване на интереса и към зимните курорти, които предлагат все по-атрактивни цени.

Банско определено е лидер по ниски цени – към момента това е най-евтиният ваканционен пазар в България, а и в цяла Европа. Цените започват от 300 евро/кв.м., а най-евтиният продаден апартамент през третото тримесечие беше напълно обзаведено студио от 30 кв.м. за 11 800 евро.

Средната цена на закупените апартаменти в Банско през третото тримесечие беше 400 евро/кв.м. Сделки над 30 000 евро на практика липсват, а купувачите са не само чужденци, но и все повече българи, които са фенове на зимните спортове.

Пампорово се очертава като сериозна конкуренция на Банско сред руските купувачи. Цените в двата курорта са почти изравнени – средна цена на продадените апартаменти в Пампорово за 3-тото тримесечие е 430 евро/кв.м. В Боровец традиционно имотите са по-скъпи, но и там вече цените са доста атрактивни – средна цена на сключените сделки през 2012 г. е около 630 евро на кв.м.

Селски имоти

Средната цена на продадените селски къщи за третото тримесечие на 2012 г. е 22 000 евро. Основната новина в този сегмент идва от увеличението в обема на сделките, индикиращо нараснал интерес. Най-многобройни през лятото бяха продажбите на къщи близо до Бургас и те съставляваха около 1/3 от общия обем на продадените селски къщи през изтеклото тримесечие. Това са основно къщи в много добро състояние на цени между 20 000 и 40 000 евро. Други райони, които привличаха интереса на купувачите и тази тенденция продължава и през октомври, са районите на Пловдив, Стара Загора, Ямбол и Елхово, където къщите са доста по-евтини от тези по морето, а в същото време има качествени и ремонтирани имоти за продажба на много атрактивни цени средно около 15 000 евро.

Средни цени на продадените през второто тримесечие селски къщи по региони:

• Област Бургас – 28 100 евро
• Област Варна и Добрич – 18 000 евро
• Област Пловдив – 15 200 евро
• Област Стара Загора – 15 400 евро
• Област Ямбол – 14 300 евро

Тенденции

Очакванията ни за активно трето тримесечие за морските курорти напълно се оправдаха, даже в определена степен задминаха прогнозите ни за динамика в този сегмент. Първите данни от октомври сочат запазване на тази динамика и по всичко личи, че 2012 г. ще приключи с пазарен оптимизъм за курортите и нараснала популярност на България сред руските купувачи.

За съжаление, не толкова оптимистично стоят нещата при градските имоти, които са много по-зависими от местното търсене, а то е силно подвластно на икономическото възстановяване, както и на фундаментални фактори като доходи, безработица, достъпност до банково кредитиране, които засега, макар и с леки положителни нотки, натежават в негативна посока и задържат възстановяването на този пазарен сегмент.

Оправдаха се прогнозите ни от началото на годината за задържане или минимален спад в цените на имотите. Не видяхме драматични промени на пазара през 2012 г., а спадовете в цените постепенно затихват и започват да се усещат първи сигнали за възстановяване от кризата.

Водещо за пазарната реализация на даден имот ще продължава да бъде адекватното ценообразуване спрямо параметрите на имота, а купувачите ще продължават да търсят качествени имоти на изгодни цени и през 2013 г.